Switch to English version

Работа с арендаторами, аренда коммерческой недвижимости

Работа с арендаторами - организация стабильного денежного потока от коммерческих площадей сданных в аренду. Данный процесс зависит от многих показателей самой коммерческой недвижимости, концепции эксплуатации недвижимости и желаний собственника и др.

Бизнес по сдаче в аренду коммерческой недвижимости считается одним из наименее рискованных и наиболее стабильных как в России, так и во всем мире.

Основной перечень действий по работе с арендаторами:

►Аудит и разработка концепции по объекту коммерческой недвижимости;

►Подготовка нормативной базы;

►Поиск и переговоры с потенциальными арендаторами в рамках концепции;

►Заключение договоров аренды;

►Управление и контроль за исполнением условий договоров аренды. Контроль своевременной оплаты.

Тем не менее, и в этом бизнесе существуют свои опасности – риск порчи, уничтожения имущества в результате деятельности арендатора, риск неполучения арендной платы и другие распространение ситуации. Как правило, именно риск неоплаты арендных платежей по договору аренды становится для арендодателя наибольшей «головной болью».

 

Аудит и разработка концепции по объекту коммерческой недвижимости.

Проведение аудита объектов коммерческой недвижимости  включает в себя:

►аудит физического состояния и осмотр объекта коммерческой недвижимости;

►юридическая экспертиза правоустанавливающих документов на объекты коммерческой недвижимости;

►экономический аудит - анализ возможностей доходности объекта коммерческой недвижимости;

►аудит документов по эксплуатации объекта коммерческой недвижимости  (договора с монополистами, договора со сбытовыми компаниями и прочее).

 

Разработка концепции объекта коммерческой недвижимости включает в себя:

►создание оптимального, востребованного перечня арендаторов по направлениям деятельности в рамках общей концепции для удовлетворения общенго спроса у посетителей;

►переговоры с якорными арендаторами и согласование их размещения;

►предварительный расчет арендного потока в рамках концепции и корректировка.

 

Подготовка нормативной базы.

►разработка типового договора аренды;

разработка правил пользования объектом;

►работа с государственными органами.

 

Поиск и переговоры с потенциальными арендаторами в рамках концепции.

Первая необходимость – люди, соответствующей квалификации. Убедитесь, что у вас в команде есть человек, хорошо знающий рынок арендаторов. Если нет, вам стоит нанять такого человека или компанию, так как установление контактов с арендаторами может занять большое время, а времени как раз всегда не хватает.

Определите свои позиции на рынке, проведите обзор конкурентов. И введите себе в привычку всегда держать руку на пульсе ситуации с конкурентным окружением. Уделяйте внимание методике сбора информации и проверяйте полученные данные.  Когда вы получили данные о рынке и состоянии конкурентного окружения, следует четко определить ваши позиции и выявить слабые и сильные стороны. Если самостоятельно это сделать затруднительно, привлеките независимых экспертов. После того как у вас появиться понимание того, какое место на рынке занимает ваш объект, можно выстраивать стратегию и начинать действовать.

Торговый центр – сложный механизм по зарабатыванию денег для его владельца. Нормальная работа этого механизма в большой степени зависит нормальной работы каждого арендатора в отдельности. Задача любой управляющей компании заключается в поддержании режима наибольшего благоприятствования для торговли арендаторов в конкретном торговом центре. Именно представители арендодателя отвечают за привлечение посетителей в торговый центр. Именно управляющая компания ответственна за подбор такого пула арендаторов, чтобы эффект от их совместного нахождения под крышей одного торгового центра значительно превосходил торговые возможности каждого из арендаторов по отдельности.  Совершайте ежедневный мониторинг состояния дел у арендаторов. Управляющий торговым центром и его заместители не должны быть недоступны для арендаторов. Нормальное взаимодействие возможно только в случае установления личного контакта с представителями арендаторов на местах, и их вышестоящим начальством. 

 

Заключение договоров аренды.

В наше время, для того чтобы подписание договора не затягивалось на бесконечно долгий срок, следует проявлять гибкость. Условия договора аренды могут зависеть не только от арендодателя и арендатора. В случае если собственник не погасил кредит за здание, банк может проявлять интерес к договорам аренды и блокировать подписание некоторых из них. Банки очень консервативны в принципе, поэтому придется постараться, убеждая их в необходимости внесения изменений в некоторые пункты договора.  С другой стороны банкирам нужно возвращать свои деньги, и они тоже понимают значение слова компромисс. Если же банк занимает жесткую позицию по всем договорам и блокирует любые попытки внесения изменений, это явный признак желания банка забрать себе объект за долги. В этом случае стоит озаботиться защитой от поглощения или найти способ как сделать это поглощение наименее болезненным для собственника объекта.

Если все стороны настроены на сотрудничество, и переговоры с арендатором дошли до обсуждения условий договора аренды, представителям собственника следует приложить максимум дипломатических усилий чтобы добиться хороших условий.

В условиях нестабильной экономики каждая из сторон переговорного процесса становится подозрительной, а иногда мнительной. Все хотят для себя лучших условий не только на текущий момент, но и на перспективу. Так как пожелания у арендаторов и арендодателей по размеру арендной ставки прямо противоположные, это основной камень преткновения в переговорном процессе. С известными арендаторами можно применять схему с привязкой арендной ставки к обороту. В этой схеме есть много нюансов и лучше, когда есть человек, хорошо знакомый с практической стороной применения подобных договоров.

Подобная схема позволяет избежать ряда спорных моментов, главный из которых в наши дни – вопрос увеличения арендной ставки, в течение действия договора. Для каждой из сторон договора в данной схеме есть плюсы. Если торговый центр работает хорошо, то у арендодателя есть шансы заработать больше денег, чем он смог бы получить при заключении договора с фиксированной ставкой аренды, а арендатор снижает для себя риски переплаты в случае, если торговля окажется не такой хорошей, как он рассчитывал.

 

Управление и контроль за исполнением условий договоров аренды. Контроль своевременной оплаты.

Выстраивание взаимоотношений с арендаторами и Сервис. Чем вы можете отличаться от конкурентов, когда торговый центр уже сдан в эксплуатацию, так это сервисом. Арендаторы в России сервисом не избалованны. Большинство собственников и до кризиса и сейчас уделяют не достаточно много внимания сервисам, оказываемым арендаторам и покупателям.

Самый лучший показатель грамотных действий управляющей компании – это сервис, которого не замечают. Когда арендаторы и посетители думают, что все в торговом центре происходит само собой, а единственным фактом, выдающим наличие управления, являются представители клининговой компании и службы безопасности, которым по роду службы приходиться появляться на людях.

Грамотная координация логистики внутри торгового центра позволит арендаторам повысить эффективность торговой деятельности. А ведь многие арендодатели не уделяют этому должного внимания.

Маркетинговые компании, направленные на продвижение торгового центра должны быть организованы профессионально, а не напоминать школьную самодеятельность. Средства, собранные с арендаторов на проведение маркетинговых мероприятий, должны использоваться по назначению, а не служить дополнительным источником дохода. 

 

Заказать услуги в нашей компании просто!

Воспользоваться услугами нашей компании, либо получить консультацию специалиста, можно используя интерфейс нашего сайта.

1.Выберите интересующую Вас услугу;

2.Заполните форму обратной связи. Опишите Ваш вопрос - задачу. Оставьте контактный телефон для связи.

3.Ожидайте, наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время и обсудит детали.

 

Вы также можете получить информацию о наших услугах и проконсультироваться, позвонив по телефону:

+7(812)642-71-49 

либо напишите нам письмо: 

info@capital-rf.com